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11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》，自2024年12月1日起執(zhí)行。主要內(nèi)容如下：

一、關(guān)于住房交易契稅政策

（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

二、關(guān)于有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅、增值稅政策

（一）取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項(xiàng)，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

（二）北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普

通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

三、關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限將土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個百分點(diǎn)。調(diào)整后，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率下限為1.5%，中部和東北地區(qū)省份預(yù)征率下限為1%，西部地區(qū)省份預(yù)征率下限為0.5%（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。

表：相關(guān)稅收調(diào)整前后變化

資料來源：中指研究院綜合整理

降低契稅稅率，進(jìn)一步降低購房者置業(yè)成本，更加利好改善性住房需求釋放

本次將執(zhí)行1%契稅稅率的面積段由90平方米提升至140平方米，政策優(yōu)化后，個人購買的家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅；而購買140平方米以上住房，唯一住房減按1.5%、二套按2%稅率執(zhí)行，也有明顯下降，且一線城市不再區(qū)別對待，這項(xiàng)政策落地將進(jìn)一步降低購房者置業(yè)成本，對于剛需和改善性住房需求均有較大利好，特別是改善性住房需求，對于一線城市稅收優(yōu)惠力度則更大。

表：契稅調(diào)整前后變化

資料來源：中指研究院綜合整理

以單價5萬，面積分別為80、100、150平米計(jì)算優(yōu)化前后契稅繳納情況，計(jì)算情況如下，在各類情況下，契稅均有不同程度的優(yōu)惠，對于一線城市二套的優(yōu)惠更為顯著。

降低一線城市增值稅稅費(fèi)，完善與取消普宅標(biāo)準(zhǔn)的配套政策。

普宅標(biāo)準(zhǔn)涉及的稅費(fèi)主要是增值稅和土地增值稅，本次明確一線城市取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的增值稅政策，購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅，這項(xiàng)政策可以明顯降低一線城市增值稅稅費(fèi)，進(jìn)一步降低購房者置業(yè)成本，也將助力一線城市市場繼續(xù)修復(fù)。此前北京、上海已經(jīng)明確將及時取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，廣州和深圳尚未出臺政策，預(yù)計(jì)一線城市將加快落地取消普宅標(biāo)準(zhǔn)。

表：增值稅調(diào)整前后變化

資料來源：中指研究院綜合整理

對于土地增值稅免征條件，本次政策明確取消普宅后，房企建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅，即這部分政策未做調(diào)整。

降低土地增值稅預(yù)征率下限，降低企業(yè)預(yù)繳稅額，緩解企業(yè)資金壓力。

近些年，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅實(shí)際稅率已經(jīng)明顯降低，企業(yè)不少稅費(fèi)資金處于多繳狀態(tài)，這部分資金如果不能及時退稅，將增加企業(yè)的資金壓力。本次將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點(diǎn)，各地將在下限的基礎(chǔ)上執(zhí)行具體預(yù)征率，降低預(yù)征率有利于降低企業(yè)預(yù)征預(yù)繳的土地增值稅，降低企業(yè)資金壓力，對于當(dāng)前穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期也將帶來積極影響。

另外，值得關(guān)注的是，各項(xiàng)政策具體執(zhí)行是2024年12月1日，2024年12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅、契稅尚未申報繳納的，也可按最新政策執(zhí)行。

本次三部委發(fā)布多項(xiàng)稅收優(yōu)化政策，繼續(xù)釋放政策利好，財稅方面支持房地產(chǎn)市場的政策正在加速兌現(xiàn)。本次政策對于購房者、房企均將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好，降低購房者置業(yè)成本、緩解房企資金壓力，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期、提振購房者置業(yè)信心，10月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“階段性回穩(wěn)”，財稅政策接連落地有望進(jìn)一步強(qiáng)化市場的修復(fù)節(jié)奏，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

來源：房天下

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