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談及上述兩項(xiàng)通知，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，主要關(guān)注以下兩點(diǎn)。

首先，統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

張大偉表示，這一條對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要在改善需求，特別是二套房改善需求房貸利率有望降低。

其次，存量房貸降息幅度有待各地銀行明確。張大偉介紹，通知明確，自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

張大偉談到，目前首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限已調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。并且自官方于1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地紛紛下調(diào)首套房貸款利率至4%以下，進(jìn)入“破4進(jìn)3”時(shí)代，首套房貸款利率最低可至3.6%。

張大偉還表示，針對(duì)存量房貸的要求是借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。而在過(guò)去幾年首套住房貸款利率政策下限基本都是當(dāng)時(shí)的LPR。整體來(lái)說(shuō)，對(duì)于存量房貸的購(gòu)房者，特別是動(dòng)輒5%至6%高利息的購(gòu)房者，很可能房貸能降低100個(gè)基點(diǎn)以上，但具體的影響依然需要購(gòu)房者與銀行協(xié)商。

張大偉談到，簡(jiǎn)單計(jì)算，大部分存量房貸發(fā)生時(shí)最低下限是4.65%，購(gòu)房者基本是按照6%左右購(gòu)房，如果按照貸款100萬(wàn)元30年期限計(jì)算，可以將月供從5995元降低到5156元左右，下調(diào)840元左右。

談及此次發(fā)布的房貸利率政策，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯表示，此項(xiàng)政策非常重大，在歷史上非常罕見(jiàn)且具有極大創(chuàng)新性，對(duì)還貸群體有非常好的減負(fù)效應(yīng)。

嚴(yán)躍進(jìn)談到，此次政策明確，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從這一政策的規(guī)定來(lái)看，最大的變化在于，二套房的下限從過(guò)去加60個(gè)基點(diǎn)變?yōu)榧?0個(gè)基點(diǎn)。從這個(gè)角度看，對(duì)于二套房方面的政策確實(shí)非常給力。換句話說(shuō)，即便有部分購(gòu)房者可能不能享受認(rèn)房不認(rèn)貸政策，若按現(xiàn)在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調(diào)的機(jī)會(huì)。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，此次政策實(shí)際上是一碗水端平了。因?yàn)榧热灰С趾侠碜》肯M(fèi)需求，首套房和二套房應(yīng)該都有降息的操作。過(guò)去比較側(cè)重首套房，而現(xiàn)在對(duì)于二套房也給予了非常明確的支持，應(yīng)該說(shuō)有助于促進(jìn)首套和二套房利率成本的降低。