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11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》，稅務總局發(fā)布了《關于降低土地增值稅預征率下限的公告》，自2024年12月1日起執(zhí)行。主要內容如下：

一、關于住房交易契稅政策

（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

二、關于有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準后相關土地增值稅、增值稅政策

（一）取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

（二）北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普

通住宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

三、關于降低土地增值稅預征率下限將土地增值稅預征率下限降低0.5個百分點。調整后，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率下限為1.5%，中部和東北地區(qū)省份預征率下限為1%，西部地區(qū)省份預征率下限為0.5%（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。

表：相關稅收調整前后變化

資料來源：中指研究院綜合整理

降低契稅稅率，進一步降低購房者置業(yè)成本，更加利好改善性住房需求釋放

本次將執(zhí)行1%契稅稅率的面積段由90平方米提升至140平方米，政策優(yōu)化后，個人購買的家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅；而購買140平方米以上住房，唯一住房減按1.5%、二套按2%稅率執(zhí)行，也有明顯下降，且一線城市不再區(qū)別對待，這項政策落地將進一步降低購房者置業(yè)成本，對于剛需和改善性住房需求均有較大利好，特別是改善性住房需求，對于一線城市稅收優(yōu)惠力度則更大。

表：契稅調整前后變化

資料來源：中指研究院綜合整理

以單價5萬，面積分別為80、100、150平米計算優(yōu)化前后契稅繳納情況，計算情況如下，在各類情況下，契稅均有不同程度的優(yōu)惠，對于一線城市二套的優(yōu)惠更為顯著。

降低一線城市增值稅稅費，完善與取消普宅標準的配套政策。

普宅標準涉及的稅費主要是增值稅和土地增值稅，本次明確一線城市取消普宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的增值稅政策，購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅，這項政策可以明顯降低一線城市增值稅稅費，進一步降低購房者置業(yè)成本，也將助力一線城市市場繼續(xù)修復。此前北京、上海已經明確將及時取消普宅標準，廣州和深圳尚未出臺政策，預計一線城市將加快落地取消普宅標準。

表：增值稅調整前后變化

資料來源：中指研究院綜合整理

對于土地增值稅免征條件，本次政策明確取消普宅后，房企建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅，即這部分政策未做調整。

降低土地增值稅預征率下限，降低企業(yè)預繳稅額，緩解企業(yè)資金壓力。

近些年，隨著房地產市場的持續(xù)調整，不少房地產項目的土地增值稅實際稅率已經明顯降低，企業(yè)不少稅費資金處于多繳狀態(tài)，這部分資金如果不能及時退稅，將增加企業(yè)的資金壓力。本次將各地區(qū)土地增值稅預征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點，各地將在下限的基礎上執(zhí)行具體預征率，降低預征率有利于降低企業(yè)預征預繳的土地增值稅，降低企業(yè)資金壓力，對于當前穩(wěn)定企業(yè)預期也將帶來積極影響。

另外，值得關注的是，各項政策具體執(zhí)行是2024年12月1日，2024年12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅、契稅尚未申報繳納的，也可按最新政策執(zhí)行。

本次三部委發(fā)布多項稅收優(yōu)化政策，繼續(xù)釋放政策利好，財稅方面支持房地產市場的政策正在加速兌現(xiàn)。本次政策對于購房者、房企均將產生實質性利好，降低購房者置業(yè)成本、緩解房企資金壓力，有利于進一步穩(wěn)定市場預期、提振購房者置業(yè)信心，10月房地產市場出現(xiàn)了“階段性回穩(wěn)”，財稅政策接連落地有望進一步強化市場的修復節(jié)奏，助力房地產市場止跌回穩(wěn)。

來源：房天下

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