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《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，4月初，十余個(gè)城市陸續(xù)階段性取消首套房貸利率下限，這意味著，這些城市首套房貸利率下限可低于3.75%，房貸政策進(jìn)一步寬松。

記者采訪了解到，此次多個(gè)城市的房貸政策進(jìn)一步放寬，將進(jìn)一步促進(jìn)二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，自2023年中國(guó)人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）后，多個(gè)城市陸續(xù)取消首套房貸利率下限、下調(diào)首套房貸利率，部分城市一度降至3.5%左右。

同時(shí)，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年3月百城首套主流房貸利率3.59%，基本與上月持平，維持歷史低位。記者采訪了解到，未來(lái)房貸利率仍有下調(diào)空間，從而進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)軟著陸。今年2月，5年期以上LPR報(bào)價(jià)大幅下調(diào)已釋放政策信號(hào)，接下來(lái)或可通過(guò)下調(diào)首套和二套房貸利率下限，乃至下調(diào)公積金貸款利率等方式，對(duì)樓市實(shí)施定向降息。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，岳陽(yáng)、濟(jì)寧、青島、福州、煙臺(tái)、贛州、九江、南昌、新余、汕尾、潮州等多個(gè)城市自4月起階段性取消首套房商貸利率下限。

中國(guó)人民銀行湖南省分行近日發(fā)布消息稱(chēng)，對(duì)評(píng)估期（上季度末月至本季度第二個(gè)月）內(nèi)新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的岳陽(yáng)市、常德市、湘潭市，經(jīng)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制商議確定，湖南省階段性取消岳陽(yáng)市、常德市、湘潭市新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。至此，湖南省階段性取消新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市增加至4個(gè)。

江西省人民政府新聞辦公室官方公眾號(hào)“江西發(fā)布”4月5日發(fā)布消息表示，近日，南昌、贛州、九江、新余發(fā)布公告，階段性取消首套房貸利率下限，4月起執(zhí)行。

南昌市人民政府近日發(fā)文表示：“為支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，按照因城施策的工作要求，根據(jù)《通知》文件精神，決定階段性取消我市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，自2024年4月1日起實(shí)施?！?/span>

同時(shí)，南昌市人民政府發(fā)文表示，如后續(xù)評(píng)估期內(nèi)（上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期）出現(xiàn)新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲情況，則自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

記者采訪了解到，目前對(duì)于最低首套房利率的規(guī)定即LPR-20BP。最新一期5年期以上LPR為3.95%，按照此前最低減20個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率降至3.75%，此次多個(gè)城市將下限取消，利率下調(diào)空間增大。

部分城市取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限同時(shí)，進(jìn)一步降低首付款比例。例如，2024年4月3日起，福州階段性取消福州市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。在該政策范圍內(nèi)，商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則確定新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。同時(shí)，福州市五城區(qū)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原不低于25%，調(diào)整為不低于20%；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原不低于35%，調(diào)整為不低于30%。住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)按照原政策執(zhí)行。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者：“4月初，全國(guó)多個(gè)城市階段性取消了房貸利率下限，這也是二季度開(kāi)始各地購(gòu)房政策放寬的最典型案例，充分說(shuō)明房貸政策進(jìn)一步寬松，也進(jìn)一步說(shuō)明二季度政策基調(diào)寬松的方向。取消房貸利率下限，各地根據(jù)房?jī)r(jià)或房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)、房貸定價(jià)規(guī)則作出靈活調(diào)整，是對(duì)此前國(guó)常會(huì)優(yōu)化房地產(chǎn)政策導(dǎo)向的落實(shí)，有助于進(jìn)一步穩(wěn)定政策預(yù)期，釋放了持續(xù)寬松的政策環(huán)境。”

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者：“此次多個(gè)城市的政策放松，對(duì)于二季度市場(chǎng)復(fù)蘇有進(jìn)一步的促進(jìn)作用。我們近期觀察到市場(chǎng)已經(jīng)有一些好轉(zhuǎn)的跡象，包括部分城市豪宅交易不錯(cuò)、二手房3月份回暖且開(kāi)始接近榮枯線(xiàn)等，這都說(shuō)明市場(chǎng)回穩(wěn)有基礎(chǔ)。房貸政策的加碼，進(jìn)一步促進(jìn)了市場(chǎng)回暖，對(duì)于房企銷(xiāo)售也會(huì)產(chǎn)生非常積極的影響。”

某華北地區(qū)股份行人士告訴記者，自2023年發(fā)布《通知》后，已有不少城市陸續(xù)階段性取消首套房利率下限，從現(xiàn)在趨勢(shì)上看，未來(lái)應(yīng)有更多的城市逐步跟進(jìn)下調(diào)首套房利率下限，這主要取決于當(dāng)?shù)胤课蒌N(xiāo)售情況及資金面是否寬松。

中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月，全國(guó)343個(gè)（地級(jí)及以上）城市中，101個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，26個(gè)已取消下限。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青告訴記者：“根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)，2024年2月新發(fā)放居民房貸利率為3.86%，較去年年底下行0.11個(gè)百分點(diǎn)，較2021年年底的階段高點(diǎn)下行1.77個(gè)百分點(diǎn)，也低于此前于2009年6月創(chuàng)下的4.34%的歷史低點(diǎn)?！?/span>

王青表示：“不過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本輪房地產(chǎn)行業(yè)下行以來(lái)的近3年中，GDP年均實(shí)際增速為5.5%，CPI年均漲幅為1.1%，而2009年之前的3年中，GDP年均實(shí)際增速為11.1%，CPI年均漲速為3.3%，這意味著考慮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和物價(jià)水平因素，當(dāng)前的3.86%的房貸利率要遠(yuǎn)高于2009年的4.34%。實(shí)際上，如果以GDP平減指數(shù)折算，當(dāng)前實(shí)際房貸利率（名義房貸利率－GDP平減指數(shù)）處于歷史最高水平之列，且2021年以來(lái)呈大幅上升之勢(shì)，這也是本輪房地產(chǎn)下行周期明顯偏長(zhǎng)，樓市遲遲未能實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回暖的根本原因。”

從貝殼研究院4月發(fā)布的數(shù)據(jù)看，2024年3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%，均與上月持平，維持歷史低位。3月首二套主流房貸利率較2023年同期分別回落43BP和75BP。3月銀行平均放款周期為22天，維持較快放款速度，當(dāng)前利率處于低位疊加銀行放款較快，有助于推動(dòng)住房需求入市并加快交易流程，有利于住房交易市場(chǎng)的平穩(wěn)修復(fù)。

王青表示：“我們認(rèn)為，下一步推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)軟著陸，除了有序放松限購(gòu)?fù)?，關(guān)鍵是要引導(dǎo)居民房貸利率有效下行，并且要向市場(chǎng)釋放明確的政策信號(hào)，即在樓市企穩(wěn)回暖前，房貸利率下調(diào)過(guò)程不會(huì)停止，而且下調(diào)幅度會(huì)越來(lái)越大。這是當(dāng)前扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期的關(guān)鍵一招，也是下一步穩(wěn)樓市政策的主要發(fā)力點(diǎn)。2月5年期以上LPR報(bào)價(jià)大幅下調(diào)，已釋放這方面的政策信號(hào)。接下來(lái)還可通過(guò)下調(diào)首套及二套房貸利率下限，乃至下調(diào)公積金貸款利率等方式，對(duì)樓市實(shí)施定向降息。2月新發(fā)放居民房貸利率為3.86%，也表明這方面有充足的政策空間?！?/span>

王青表示：“接下來(lái)伴隨房貸利率較快下行，銀行凈息差有進(jìn)一步收窄趨勢(shì)。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年年末商業(yè)銀行凈息差為1.69%，首次跌破1.70%，也低于《合格審慎評(píng)估實(shí)施辦法（2023年修訂版）》中自律機(jī)制合意凈息差1.80%的臨界值。著眼于穩(wěn)息差，下一步銀行會(huì)進(jìn)一步下調(diào)存款利率?！?/span>

貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，分能級(jí)統(tǒng)計(jì)，2024年3月一線(xiàn)城市首二套平均房貸利率分別為3.88%、4.29%，二線(xiàn)城市首二套平均房貸利率分別為3.61%、4.17%，三、四線(xiàn)城市首二套平均房貸利率分別為3.57%、4.15%。各能級(jí)城市首二套平均房貸利率均與上月持平。

王青表示：“我們判斷，在因城施策原則下，樓市下行壓力較大的低能級(jí)城市會(huì)引導(dǎo)房貸利率更大幅度下調(diào)，而一線(xiàn)及重點(diǎn)二線(xiàn)城市房貸利率下調(diào)節(jié)奏可能較緩，但持續(xù)下調(diào)的大方向是一致的?！?/span>

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“從趨勢(shì)上看，房貸利率日后有進(jìn)一步下調(diào)的空間及可能性。從庫(kù)存壓力上看，目前一線(xiàn)城市和二、三線(xiàn)城市壓力差異不是很大。整體上，一線(xiàn)城市房貸利率日后調(diào)整或相對(duì)二、三線(xiàn)城市緩慢一些。”